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よくあるご質問

マイホーム借上げ制度についてよくあるご質問をまとめました。

借上げの条件・対象について

契約・家賃について

費用について

建物診断について

マイホームを転貸する際のルールについて

JTI協賛金融機関の金融商品について

その他

「移住・住みかえ支援機構」について

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借上げの条件・対象について

一般の賃貸と何が違うのでしょうか?
シニアの住宅を終身で借上げ、安定した賃料収入を保証します。
メリット
・空家となっても空室時保証賃料が支払われ、安定した収入が得られます。
・JTIが借上げて転貸するので、入居者と直接かかわる必要がありません。
・3年ごとの定期借家契約なので、契約終了時に家に戻ることも売却することも可能です。
・借上げの際の改修費用や、住み替え先の購入資金を、賃料を担保としたローンで賄うことができます。
デメリット
・定期借家、家賃保証があることから、賃料は一般の賃貸よりも低くなります。
>>マイホーム借上げ制度とは
対象となる地域は?
全国を対象としております。しかし、近くに協賛事業者がない地域もあり、多少時間がかかる場合もあります。住みかえをお急ぎの場合はJTIにご確認ください。
>>各地域の相談窓口
築30年を超えるような古い家でも制度を利用できますか?
古い家であっても、耐震性、水回りや雨漏りなどに欠陥がなければご利用できます。ただし建物診断の結果、賃貸のために補修が必要と判断された場合は、最低限の補修をしていただきます。特に「マイホーム借上げ制度」では、入居者の安心のために、一定の耐震性が確保されている住宅であることが前提となっています。耐震性について定めた、1981年6月の「新耐震基準」以前に建築確認が申請された住宅については、原則的に耐震診断を受けていただきます。
>>制度の仕組み-対象となる住宅について
共同生活者とは? 必ず必要なのでしょうか?
制度利用者の配偶者等の共同生活者(配偶者の他、内縁関係の者、その他契約時に特定同居人として指定した者)を1名まで登録することができます。共同生活者がいない場合は登録しなくても制度利用は可能です。
なお、共同生活者の年齢は50歳以下であっても差し支えありませんが、主たる制度利用者(オーナー)が死亡した時点で50歳に達していない場合には、50歳に達するまでは空き家時の家賃保証を受けられないことがあります。
これにより、制度利用者(オーナー)の死後、住宅の相続人が、共同生活者の意向に反して、借上げ契約を解約する等の事態を防ぐことができます。
その他、詳しくはハウジングライフ(HLP)プランナーにご相談ください。
>>制度の仕組み-マイホーム借上げ制度を利用できる方
配偶者(共同生活者)が50歳未満ですが、制度は利用できますか?
制度利用申込者が50歳以上であれば、利用可能です。なお、主たる利用者が死亡した時点で、配偶者(共同生活者)が50歳に達していない場合には、50歳に達するまでは空き家時の家賃保証を受けられないことがあります。
>>制度の仕組み-制度を利用できる方
夫はまだ50歳前で,土地建物の権利の一部を母が持っています。
その場合は,この制度をすぐ利用する事はできないのでしょうか?
物件の共同所有者のうち、ひとりでも50歳以上であれば制度を利用することができます。ただし共同所有者全員が借上げに承諾し、利用契約の当事者となることが必要です。
>>制度の仕組み-制度を利用できる方
対象は一戸建てだけでしょうか。マンションは含まれないのでしょうか?
マンションも対象となります。
>>制度の仕組み-対象となる住宅について
まだ家のローンが残っていますが、「マイホーム借上げ制度」を利用できますか?
対象住宅または宅地に抵当権等の担保が設定されている場合(住宅ローンなど)は、原則抵当権の抹消、またはJTI協賛金融機関等で借り換えていただく必要があります。
なお、できる限り多くの方にマイホーム借上げ制度をご利用していただけるよう、状況によっては借り換え等を行うことなく制度利用ができる場合がありますので、JTIまでご相談ください。
二世帯住宅の一世帯分を貸すことはできますか?
電気・ガス・水道が独立しており、専用の入口・トイレ・風呂など居住に必要な設備があれば可能です。
店舗の借上げはできますか?
事業用物件(店舗・事務所等、もともと自分で住む目的ではなく、かつ、貸家・アパート・賃貸マンション等、賃料を得る目的で建築されたもの)は原則として借上げ対象とはなりません。事業用物件かどうか判断がつかない場合は機構にご相談ください。

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契約・家賃について

賃料はどのように決まるのでしょう?
賃料は、対象住宅のある地域の賃貸相場の動向や建物の状況等から判断して、JTI協賛会社あるいはハウジングライフ(住生活)プランナーが査定し、JTIが承認することで決定します。
基本的に募集予定賃料は周辺相場の80%~90%となります。地域により差がありますので、これはあくまでも目安となります。
賃料が決定すると、そこから15%を差し引いた金額が制度利用者の手取りになります。
15%の内、5%は機構の物件を管理する協賛事業者への管理費用、
10%は空室時の保証準備積立と機構の運営費となります。
>>制度の仕組み-賃料の保証
制度に申し込めば、すぐに毎月家賃を受けられますか?
制度利用の開始時期は、最初の入居者が入居した時点からになりますので借上げ賃料が支払われるのはその時点からとなります。制度利用の申込みと同時に賃料が保証されるわけではございません。
>>制度の仕組み-賃料の保証
ずっと終身で借上げてもらえますか?逆にいつでも解約して家に帰れますか?
制度利用者が亡くなられるまで借上げる「終身借上げ」です。あらかじめ帰宅時期を決めたい場合には、特定の時期までの借上げも可能です。また、移住・住みかえ後に元の住宅に戻りたくなった場合には、その時点で有効な転貸契約が満了した時点で、賃貸契約を終了させることができます。
>>制度の仕組み-中途解約と契約の終了について
契約成立までどのくらいの期間がかかりますか?
制度利用を希望する方や、物件の状況によって異なります。

物件によって、建物診断の内容や、補強・改修工事が必要かどうかが異なります。 また、最初の入居者が決定して初めて契約が成立するので、入居者募集にどのくらいの期間がかかるかにもよります。 現在のところ、最終的に3~5ケ月ほどかかるケースが多いようです。
>>ご契約までの流れ
制度利用と、一般の賃貸や売却を同時に検討してよいのでしょうか?
制度利用以外の方法も併せて検討することは可能ですが、制度利用申し込み時点でどちらかにお決めいただきます。
>>ご契約までの流れ
JTIが住宅を借上げる際、契約形態にはどんなものがありますか?
「マイホーム借上げ制度」には、終身型と期間指定型の2つの契約形態があります。

<終身型>
対象となる住宅に問題がない限り、制度利用者(オーナー)と共同生活者の両方が亡くなられるまで終身で借上げをいたします。ただし、制度利用者(オーナー)が亡くなられた時点で共同生活者が50歳に達していない場合、50歳に達するまでは空き家時の家賃保証が受けられないことがあります。
入居者との転貸借契約は3年の定期借家契約ですので、制度利用者(オーナー)が戻りたくなった場合には、転貸借契約の期間満了時に入居者に退出してもらい、戻ることが可能です(中途解約の欄を参照してください)。

<期間指定型>
期間指定型とは、あらかじめ制度利用者(オーナー)が指定された期間借上げをいたします。期間指定をされた場合には、中途解約は原則として認められません。
また、借上げ期間と同じ期間にて入居者を探すため、賃料を下げざるをえない可能性があります。
(例)
・10年の予定で海外に移住するので、その間だけ借上げて欲しい。
・8年後には息子夫婦が戻って同居するといってくれているので、それまで借上げて欲しい。

>>制度の仕組み-契約形態
>>制度の仕組み-中途解約と契約終了について
契約は相続できますか?
終身型の場合、制度利用者(オーナー)および配偶者が亡くなった場合は、まずその時点で相続人が所有権を相続することになります。ただし、同時に制度利用者(オーナー)の地位も相続されるので、死亡時点において入居者がいる場合には、その契約が期限(最長3年)を迎えるまでは継続していただきます。ただし、転貸契約は定期借家契約なので、明け渡しに正当事由等は要求されず、期間満了時には家は相続人に明け渡されます。
制度利用を続けることも可能です。しかし、相続者が50才未満の場合は50才になるまで空き家時の賃料保証はできません。また、相続者全員の承諾書も必要です。
>>制度の仕組み-マイホーム借上げ制度を利用できる方
家賃は終身で同じなのでしょうか?
入居者との再契約時(3年ごと)、もしくは入居者退室時に、改めて協賛事業者である不動産会社が賃料査定します。周辺相場が変動したり、空き家の期間が長くなったりすると、賃料も変わり、それに伴い空室時保証賃料も変動します。
>>制度の仕組み-賃料の保証
空き家になった時の空室時保証賃料とは?
空室時保証賃料とは、空き家になった時に支払われる基本となる賃料を言います。基本的に査定賃料の下限の85%が空室時保証賃料の目安となります。最終的な決定賃料は査定時の募集予定賃料より上回ることもあれば下回ることもあります。下回った場合は、その決定賃料の85%が空室時保証賃料となります。空室時保証賃料は原則として毎年見直すものとし、変更があった場合のみ書面で制度利用者(オーナー)に通知します。
>>制度の仕組み-賃料の保証

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費用について

制度利用申し込みまでは、費用はかからないのですか?
その通りです。ステップ(1)~(3)は無料です。
ステップ(1) 移住・住みかえ支援機構(JTI)の「情報会員」に登録する
ステップ(2) ハウジングライフ(住生活)プランナーによるカウンセリングを受ける
ステップ(3) 予備診断を依頼する
>>ご契約までの流れ
制度利用申込み手数料はいくらですか?
制度利用申込の際、取扱事務手数料として、¥17,000円(税別)が必要になります。
ただし、申込み後に、仮に契約が成立しなかった場合にも取扱事務手数料は返還いたしませんのでご了承ください。
マンションの維持管理費用は、制度利用者(オーナー)と入居者のどちらが負担するのですか?
基本的には制度利用者(オーナー)が支払います。共益費については家賃に包括することが考えられますが、決まりはありません。
確定申告をしなければならないのですか?
賃料収入は不動産所得として、確定申告をする必要があります。

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建物診断について

建物診断とはどのようなものでしょうか?
建物診断には劣化診断と耐震診断があります。

<劣化診断>
雨漏りや水まわりなどをチェックします。全ての建物に対して診断を行います。

<耐震診断>
耐震性に問題がないかチェックします。新耐震基準(1981年6月施行)以降の建物であると確認できれば、原則耐震診断の必要はありません。確認できない建物に関しては、JTIが指定する審査機関の耐震診断を制度利用者(オーナー)の負担で受けていただきます。診断の結果補修・改修等の工事が必要と診断された場合には、補修を行っていただきます。

>>制度の仕組み-対象となる住宅について
新耐震基準以降の建物であることを確認する資料にはどのようなものがありますか?
確認書類としては以下のものがあります。

1. 建築確認申請書(確認日が昭和56年6月以降の確認書)
2. 品確法の定める既存住宅性能表示制度の建設住宅性能表示評価書
3. 耐震改修促進法に基づく告示2089号に位置づけられる耐震診断報告書
4. 地震保険割引のための耐震性能評価書
5. 住宅に係わる耐震改修促進税制における住宅耐震改修を証明する書類
6. 建物登記簿謄本(建築年月日が昭和58年4月1日以降であること)
7. 建物検査済み証(確認通知年月日が昭和56年6月以降であること)
8. その他減税等の特例措置における耐震基準適合を証明する書類
建物診断に要する費用はどのくらいになりますか?
一般的な木造建築の建物の場合、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合会員の診断となります。費用は45,000円(税別)です。
当機構の協賛社員の住宅メーカー(積水ハウス、セキスイハイム、大和ハウス、住友林業、パナホーム、ミサワホーム)で建てられた物件はそのメーカーでの診断となり、費用は各メーカーにより異なります。
また、木造以外の建物の場合も、施工したメーカーでの診断となり,費用は各メーカーにより異なります。 なお耐震診断については、地方公共団体などからの公的補助を受けられることがありますので、物件のある自治体にお問い合わせください。
他に、建物に関する条件はありますか?
法令等への違反が見られる住宅はお取り扱いできません。
また、大規模なリフォームや増改築を行った場合、地方公共団体などへ建築確認申請が必要となる場合があります。
以前に耐震診断をした家ですが、再度耐震診断を実施しなければなりませんか?
日本建築防災協会の定めた耐震診断法であれば大丈夫ですが、耐震診断には様々なものがあり、当機構の基準に合致しない場合もありますので個別にご確認下さい。
建物診断の結果、補強・改修工事の必要があった場合、決まった業者で行うのでしょうか?
補強・改修工事の必要があった場合、原則的には当機構指定の工事業者に依頼することになります。ただし、家の施工やその後の補修工事を担当している工事業者がいる場合はご相談ください。

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マイホームを転貸する際のルールについて

入居者が退去する際、家に修理や補修が必要だとわかった場合、誰がその費用を負担するのでしょうか。
経年変化や通常の使用による損耗については、制度利用者(オーナー)の負担となります。ただし、入居者の故意・過失や通常の使用方法に反する使い方があった場合は、入居者の負担となります。
>>住宅を転貸する際のルール-住宅や設備の管理責任について
家を貸している間に、トイレやエアコンなどの設備が故障した場合、修理費用は制度利用者(オーナー)と入居者のどちらが負担するのでしょうか。
制度利用者(オーナー)が設備として残していったもの(エアコン、トイレ、ガスコンロなど)に故障が発生した場合は、制度利用者(オーナー)の負担で修理が必要となります。
>>住宅を転貸する際のルール-住宅や設備の管理責任について
入居時と退去時の改修、クリーニングは?
老朽化した設備や仕上げに関する改修・補修は制度利用者(オーナー)負担にて行います。
クリーニング費用は初回のみ制度利用希望者が負担します。
入居者が退去する時は、一律(1,000円/㎡ 消費税別)のクリーニング費用を負担して退去します。また一般的でない破損や汚損(壁に穴をあけるなど)については、入居者が退去時に修繕を行います。
>>住宅を転貸する際のルール-転借人による改修
庭の手入れの費用は誰が負担するのでしょうか?
庭は制度利用者(オーナー)の意向による部分が大きく、大きな庭木を残しておきたいという方は、定期的な庭木のお手入れを実施しています。その費用は制度利用者(オーナー)の負担になります。一方、庭を入居者の好きにしていいという場合は、実質的な管理は入居者とはなります。ただ、大きな木や手間がかかる木などが生えている場合は、事前協議をして制度利用者(オーナー)の負担で伐採した後に、入居者に引き継ぐ場合もあります。

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JTI協賛金融機関の金融商品について

既に退職し無職の為、年金収入しかありませんが、提携ローンを利用することができるのでしょうか?
「マイホーム借上げ制度」利用者限定の提携ローンの中には、退職し収入のないシニアの方でも申込みが可能なローンがございます。
賃料を担保にし、既存住宅ローンの借り換えはもちろん、その他にも建物診断の結果、補強工事の必要があると診断された場合の工事費用や、移住先購入資金などに充てることもできます。(協賛金融機関の審査の結果、ご希望にそえない場合もございます)
ローン商品内容・申込手続き方法については、各協賛金融機関によって異なります。各協賛金融機関提携ローン専用窓口のご紹介をご希望の際は、JTIまでお問い合せください。
どのような金融商品(ローン)を利用できるのですか?
賃料収入を担保に、以下のJTI協賛金融機関の提携ローンをご利用できます。
アルヒ株式会社(旧SBIモーゲージ)
機構住みかえ支援ローン
家賃返済特約付き【フラット35】

埼玉りそな銀行
ゆとりのセカンドライフローン(自宅活用型)

常陽銀行
リバースモーゲージ「住活スタイル」

スルガ銀行
移住・住みかえ支援機構<JTI>ホームローン
移住・住みかえ支援機構<JTI>フリーローン

大正銀行
大正ご自宅活用型ローン「ゆったり老後」

日本住宅ローン株式会社
機構住みかえ支援ローン
家賃返済特約付き【フラット35】

日本モーゲージサービス株式会社
機構住みかえ支援ローン
家賃返済特約付き【フラット35】

八十二銀行
JTI提携住宅ローン(移住者向け住宅ローン)

北海道銀行
道銀 移住・定住促進住宅ローン
道銀 賃貸活用型リフォームローン
道銀 活用型リバースモーゲージローン

株式会社優良住宅ローン
家賃返済特約付き【フラット35】

(五十音順)
※JTI提携金融機関の所定の審査の結果、ご要望に添えない場合がございますのでご了承ください。

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その他

ハウジングライフ(住生活)プランナーとは何ですか?
一財)高齢者住宅財団が適当と認める移住・住みかえに関連する様々な分野の講習を受講、考査に合格し、JTIに登録した者を指します。マイホーム借上げ制度の説明だけでなく、住みかえ全般に対してアドバイスを致します。
>>ハウジングライフ(住生活)プランナー
具体的な相談窓口はありますか?
「マイホーム借上げ制度」へのお問い合わせは、お近くのJTI協賛事業者もしくはJTIまでご連絡ください。

JTI協賛事業者とは
JTIと協賛事業者契約を結んでいる全国各地の事業者です。
JTIが認可したハウジングライフ(住生活)プランナーが所属し、「マイホーム借上げ制度」のご利用をサポートするとともに、制度へのお問い合わせ、ご相談に対応致します。
>>各地域の相談窓口

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「移住・住みかえ支援機構」について

移住・住みかえ支援機構は一般社団法人とのことですが、「一般社団法人」とはどのような団体ですか?
一般社団法人とは、
公益的な活動並びに社員に共通する利益を図るための活動等幅広い活動を行う、営利を目的としない団体(非営利法人)です。社員には株式会社のような出資持分は認められず配当も禁止されています。このため、事業に必要な資金は別途無利息で原則として解散時まで返済がなされない基金や社員の経費負担で賄います。

<有限責任中間法人から一般社団法人への移行について>
移住・住みかえ支援機構は2006年4月に有限責任中間法人移住・住みかえ支援機構として設立されました。その後、公益法人改革の一環として制定された一般社団法人及び一般財団法人に関する法律に基づき非営利法人は一般社団法人もしくは一般財団法人に統合されることとなり、このうち有限責任中間法人は特段の手続きを経ず当然に一般社団法人となることとされました。当機構については、法律の施行日である2008年12月1日と同時に名称変更等を行い、一般社団法人として再スタートしました。
  • 「マイホーム借上げ制度」とは
  • 制度のご利用方法
  • 実例のご紹介
  • 各地域の相談窓口
  • 再起支援借上げ制度
  • 定期借地権特例
  • メールでのご相談 お問い合わせフォーム
  • お電話でのご相談 移住・住みかえ支援機構 03-5211-0757(受付時間:午前9時~午後5時(祝祭日を除く)
  • 各地域のJTI協賛事業者にご相談 各地域の相談窓口はこちら

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