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「マイホーム借上げ制度」とは

よくあるご質問

借上げの条件・対象について

question 一般の賃貸と何が違うのでしょうか？
answer 「マイホーム借上げ制度」の特徴は以下の通りです。
  • ・シニアの住宅を終身で借上げます。
  • ・空き家となっても最低保証賃料が支払われます。
  • ・賃料は一般の賃貸より少なめですが、長期間、安定した収入が得られます。
  • ・ＪＴＩに万一のことがあった場合に備え、国の基金があるから安心。
  • ・借上げの際の改修費用や、住みかえ先を購入する費用をJTIからの毎月の賃料でまかなうことができるローンの申込みができます。
  • ・ハウジングライフ（住生活）プランナーがサポートします。
  • ・ＪＴＩが定める一定の安全性を満たした住宅を提供しています。古い建物は耐震診断を行い、必要な補強・改修をしていただいた上で借上げます。
    >>マイホーム借上げ制度の特徴
question 対象となる地域は？
answer 全国を対象としております。しかし、近くに協賛事業者がない地域もあり、多少時間がかかる場合もあります。住みかえをお急ぎの場合はＪＴＩにご確認ください。
>>お問い合わせ窓口
question 築30年を超えるような古い家でも制度を利用できますか？
answer 古い家であっても、耐震性、水回りや雨漏りなどに欠陥がなければご利用できます。ただし建物診断の結果、賃貸のために補修が必要と判断された場合は、最低限の補修をしていただきます。特に「マイホーム借上げ制度」では、借り主の安心のために、一定の耐震性が確保されている住宅であることが前提となっています。耐震性について定めた、１９８１年６月の「新耐震基準」以前に建築確認が申請された住宅については、原則的に耐震診断を受けていただきます。
>>対象となる住宅
question 共同生活者とは？　必ず必要なのでしょうか？
answer 制度利用者の配偶者等の共同生活者（配偶者の他、内縁関係の者、その他契約時に特定同居人として指定した者）を１名まで登録することができます。共同生活者がいない場合は登録しなくても制度利用は可能です。
なお、共同生活者の年齢は５０歳以下であっても差し支えありませんが、主たる利用者が死亡した時点で５０歳に達していない場合には、５０歳に達するまでは空き家時の家賃保証を受けられないことがあります。
これにより、利用者の死後、住宅の相続人が、共同生活者の意向に反して、借上げ契約を解約する等の事態を防止できます。
住宅を相続しない共同生活者が、利用者の死後借上げ賃料を受け取るには、別途遺言等による手当が必要です。カウンセリングの際にハウジングライフ（住生活）プランナーにご相談ください。
>>マイホーム借上げ制度を利用できる方
question 配偶者（共同生活者）が５０歳未満ですが、制度は利用できますか？
answer 制度利用申込者が５０歳以上であれば、利用可能です。なお、主たる利用者が死亡した時点で、配偶者（共同生活者）が５０歳に達していない場合には、５０歳に達するまでは空き家時の家賃保証を受けられないことがあります。
>>制度を利用できる方
question 夫はまだ５０歳前で，土地建物の権利の一部を母が持っています。その場合は，この制度をすぐ利用する事はできないのでしょうか？
answer 物件の共同所有者のうち、ひとりでも５０歳以上であれば制度を利用することができます。ただし共同所有者全員が借上げに承諾し、利用契約の当事者となることが必要です。
>>制度を利用できる方
question 対象は一戸建てだけでしょうか。マンションは含まれないのでしょうか？
answer マンションも対象となります。
>>対象となる住宅
question 既に退職し無職の為、年金収入しかありませんが、提携ローンを利用することができるのでしょうか？
answer 「マイホーム借上げ制度」利用者限定の提携ローンの中には、退職し収入の無いシニアの方でも申込みが可能なローンがございます。
こちらは、JTI保証賃料を担保にし、通常の住宅ローンと同水準の金利の低い商品となっており、既存住宅ローンの借り換えはもちろん、その他にも建物診断の結果、補強工事の必要があると診断された場合の工事費用や、移住先購入資金などに充てることもできます。（協賛金融機関の審査の結果、ご希望にそえない場合もございます）
ローン商品内容・申込手続き方法については、各協賛金融機関によって異なります。各協賛金融機関提携ローン専用窓口のご紹介をご希望の際は、JTIまでお問い合せ下さい。
question 二世帯住宅の一世帯分を貸すことはできますか？
answer 電気・ガス・水道が独立しており、専用の入口・トイレ・風呂など居住に必要な設備があれば可能です。
question 店舗の借上げはできますか？
answer 事業用物件（店舗・事務所等、もともと自分で住む目的ではなく、かつ、貸家・アパート・賃貸マンション等、賃料を得る目的で建築されたもの）は原則として借上げ対象とはなりません。事業用物件かどうか判断がつかない場合は機構にご相談ください。

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契約・家賃について

question 賃料はどのように決まるのでしょう？
answer 転貸賃料は、対象住宅のある地域の賃貸相場の動向や建物の状況等から判断して、JTI協賛会社あるいはハウジングライフ（住生活）プランナーが査定し、JTIが承認することで決定します。
基本的に募集予定賃料は周辺相場の８０％～９０％となります。地域により差がありますので、これはあくまでも目安となります。
賃料が決定すると、そこから１５％を差し引いた金額が制度利用者の手取りになります。
１５％の内、５％は機構の物件を管理する協賛事業者への管理費用、
１０％は空室時の保証準備積立と機構の運営費となります。
>>賃料の保証
question 制度に申し込めば、すぐに毎月家賃を受けられますか？
answer 制度利用の開始時期は、最初の転借人が入居した時点からになりますので借上げ賃料が支払われるのはその時点からとなります。制度利用の申込みと同時に賃料が保証されるわけではございません。
>>賃料の保証
question ずっと終身で借上げてもらえますか？逆にいつでも解約して家に帰れますか？
answer 制度利用者が亡くなられるまで借上げる「終身借上げ」です。あらかじめ帰宅時期を決めたい場合には、特定の時期までの借上げも可能です。また、移住・住みかえ後に元の住宅に戻りたくなった場合には、その時点で有効な転貸契約が満了した時点で、賃貸契約を終了させることができます。
>>中途解約
question 契約成立までどのくらいの期間がかかりますか？
answer 制度利用を希望する方や、物件の状況によって異なります。
契約成立までの流れは以下の通りです。

ステップ（1） 移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）の「情報会員」に登録する
ステップ（2） ハウジングライフ（住生活）プランナーによる事前相談を受ける
ステップ（3） 予備診断を依頼する
ステップ（4） 制度利用申込書を提出する
ステップ（5） 建物診断の実施
ステップ（6） 補強・改修工事の実施
ステップ（7） ＪＴＩ協賛会社（宅建業者）が入居者を募集
ステップ（8） ＪＴＩから借上げ条件を記載した承認通知書を受領 → 契約成立

物件によって、（5）建物診断の内容や、（6）補強・改修工事が必要かどうかが異なります。 また、最初の入居者が決定して初めて契約が成立するので、（7）入居者募集にどのくらいの期間がかかるかにもよります。 現在のところ、最終的に３～５ケ月ほどかかるケースが多いようです。
>>制度の利用方法
question 制度利用と、一般の賃貸や売却を同時に検討してよいのでしょうか？
answer 制度利用以外の方法も併せて検討することは可能です。
question 申込みの取り消しはどの段階まで可能でしょうか？
answer 「入居者募集前」でしたら可能です。ただし、制度利用申込み後の取り消しの場合、制度利用申込金の返還はされませんのでご了承ください。
>>制度の利用方法
question ＪＴＩが住宅を借上げる際、契約形態にはどんなものがありますか？
answer 「マイホーム借上げ制度」には、終身型と期間指定型の２つの契約形態があります。

＜終身型＞
対象となる住宅に問題がない限り、利用者と共同生活者の両方が亡くなられるまで終身で借上げをいたします。ただし、利用者が亡くなられた時点で共同生活者が５０歳に達していない場合、５０歳に達するまでは空き家時の家賃保証が受けられないことがあります。
入居者との転貸借契約は3年の定期借家契約ですので、賃貸人（オーナー／制度利用者）が戻りたくなった場合には、転貸借契約の期間満了時に転借人に退出してもらい、戻ることが可能です（中途解約の欄を参照してください）。

＜期間指定型＞
期間指定型とは、あらかじめ利用者が指定された期間借上げをいたします。期間指定をされた場合には、中途解約は原則として認められません。
また、借上げ期間と同じ期間にて入居者を探すため、賃料を下げざるをえない可能性があります。
（例）
・１０年の予定で海外に移住するので、その間だけ借上げて欲しい。
・８年後には息子夫婦が戻って同居するといってくれているので、それまで借上げて欲しい。

>>契約形態
>>中途解約
question 契約は相続できますか？
answer 終身型の場合、契約者および配偶者が亡くなった場合は、まずその時点で相続人が所有権を相続することになります。ただし、同時に賃貸人の地位も相続されるので、死亡時点において転借人がいる場合には、その契約が期限（最長3年）を迎えるまでは継続していただきます。ただし、転貸契約は定期借家契約なので、明け渡しに正当事由等は要求されず、期間満了時には家は相続人に明け渡されます。
制度利用を続けることも可能です。しかし、相続者が５０才以下の場合は５０才になるまで空き家時の賃料保証はできません。また、相続者全員の承諾書も必要です。
>>マイホーム借上げ制度を利用できる方
question 家賃は終身で同じなのでしょうか？
answer 入居者との再契約時（３年ごと）、もしくは入居者退室時に、改めて協賛事業者である不動産会社が賃料査定します。周辺相場が変動したり、空き家の期間が長くなったりすると、賃料も変わります。
>>賃料の保証
question 空き家になった時の最低保証賃料とは？
answer 最低保証賃料とは、空き家になった時に支払われる基本となる賃料を言います。基本的に査定賃料の下限の85％が最低保証賃料の目安となります。最終的な決定賃料は査定時の募集予定賃料より上回ることもあれば下回ることもあります。下回った場合は、その決定賃料が最低保証賃料となります。最低保証賃料は原則として毎年見直すものとし、変更があった場合のみ書面で制度利用者に通知します。
>>賃料の保証

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費用について

question 制度利用申し込みまでは、費用はかからないと判断したのですが正しいですか？
answer その通りです。ステップ（1）～（3）は無料です。
ステップ（1） 移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ）の「情報会員」に登録する
ステップ（2） ハウジングライフ（住生活）プランナーによる事前相談を受ける
ステップ（3） 予備診断を依頼する
>>制度の利用方法
question 制度利用申込み手数料はいくらですか？
answer 制度利用申込の際、取扱事務手数料として、現在￥17,850（税込）が必要になります。
ただし、申込み後に、仮に契約が成立しなかった場合にも取扱事務手数料は返還いたしませんのでご了承ください。
question マンションの維持管理費用は、オーナー（制度利用者）と入居者のどちらが負担するのですか？
answer 基本的には制度利用者が支払います。共益費については家賃に包括することが考えられますが、決まりはありません。
question 確定申告をしなければならないのですか？
answer 賃料収入は不動産所得として、確定申告をする必要があります。

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建物診断について

question 建物診断とはどのようなものでしょうか？
answer 建物診断には劣化診断と耐震診断があります。

＜劣化診断＞
全建物が対象になります。雨漏りや水まわりなどをチェックします。

＜耐震診断＞
耐震構造に関しては、新耐震基準（昭和５６年６月以降の建物）以上であることを耐震性の適合基準としております。適合基準を確認出来ない建物に関してはJTIが指定する審査機関の耐震診断を利用者の負担で受診することが必要となります。非破壊の一般耐震診断を実施し、評点１．０以上であれば基準適合になります。補修・改修等の工事が必要と診断された場合には、賃貸開始までに工事を完了することが必要です。しかし、１．０は奨励しているものの、評点０．７以上あれば制度利用を可能にしております。この場合は入居者に対して評点１．０未満であることを告知しなければなりません。

>>対象となる住宅について
question 新耐震基準以降の建物であることを確認する資料にはどのようなものがありますか？
answer 確認書類としては以下のものがあります。

１． 建築確認申請書（確認日が昭和５６年６月以降の確認書）
２． 品確法の定める既存住宅性能表示制度の建設住宅性能表示評価書
３． 耐震改修促進法に基づく告示２０８９号に位置づけられる耐震診断報告書
４． 地震保険割引のための耐震性能評価書
５． 住宅に係わる耐震改修促進税制における住宅耐震改修を証明する書類
６． 建物登記簿謄本（建築年月日が昭和５８年４月１日以降であること）
７． 建物検査済み証（確認通知年月日が昭和５６年６月以降であること）
８． その他減税等の特例措置における耐震基準適合を証明する書類
question 建物診断に要する費用はどのくらいになりますか？
answer 一般的な木造建築の建物の場合、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合会員様の診断となります。費用は31,500円です。
当機構の協賛社員の住宅メーカー（積水ハウス、セキスイハイム、大和ハウス、住友林業、パナホーム、ミサワホーム）で建てられた物件はそのメーカーでの診断となり、費用は各メーカーによって異なります。
また、木造以外の建物の場合も、そのメーカーでの診断となり,費用は各メーカーによって異なります。 耐震診断については、地方公共団体などからの公的補助を受けられることがあります。
question 他に、建物に関する条件はありますか？
answer 法令等への違反が見られる住宅はお取り扱いできません。
また、大規模なリフォームを行った場合、建築確認手続きを行う必要があります。
question 以前に耐震診断をした家ですが、再度耐震診断を実施しなければなりませんか？
answer 日本建築防災協会の定めた耐震診断法であれば、有効と見なしています。耐震診断には様々なものがあり、認めることができない場合もあるのでご注意ください。
question 建物診断の結果、補強・改修工事の必要があった場合、決まった業者で行うのでしょうか？
answer 補強・改修工事の必要があった場合、原則的には当機構指定の工事業者に依頼することになります。ただ、家の施工やその後の補修工事を担当している工事業者がいる場合は制度利用者指定の工事業者で施工することが可能になるケースもあります。
その際はご相談ください。

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マイホームを転貸する際のルールについて

question 賃借人が退去する際、家に修理や補修が必要だとわかった場合、誰がその費用を負担するのでしょうか。
answer 経年変化や通常の使用による損耗については、賃貸人（制度利用者）の負担となります。ただし、賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使い方があった場合は、賃借人の負担となります。
>>住宅や設備の管理責任について
question 家を貸している間に、トイレやエアコンなどの設備が故障した場合、修理費用はオーナーと賃借人のどちらが負担するのでしょうか。
answer 賃貸人（オーナー／制度利用者）が設備として残していったもの（エアコン、トイレ、ガスコンロなど）に故障が発生した場合は、賃貸人の負担で修理が必要となります。
>>住宅や設備の管理責任について
question 入居時と退去時の改修、クリーニングは？
answer 老朽化した設備や仕上げに関する改修・補修は賃貸人（制度利用者）負担にて行います。
クリーニング費用は初回のみ制度利用希望者が負担します。入居者は現状有姿で満足のいかない部分に関して入居者負担で改修を行うことができます。
入居者が退去する時は、一律(1,000円/㎡　消費税別）のクリーニング費用を負担して退去します。また一般的でない破損や汚損（壁に穴をあけるなど）については、入居者が退去時に修繕を行います。
>>転借人による改修
question 庭の手入れの費用は誰が負担するのでしょうか？
answer 庭は賃貸人（オーナー／制度利用者）の意向による部分が大きく、大きな庭木を残しておきたいという方は、定期的の庭木のお手入れを実施しています。その費用は賃貸人の負担になります。一方、庭を入居者の好きにしていいという場合は、実質的な管理は入居者とはなります。ただ、大きな木や手間がかかる木などが生えている場合は、事前協議をして賃貸人の負担で伐採した後に、入居者に引き継ぐ場合もあります。
question 借りる側の資格等はあるのでしょうか。
answer 入居の際に必要な資格は特にありませんが、通常の賃貸同様、契約前に簡単な入居審査があります。
>>ご入居までの手続き

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ローンについて

question まだ家のローンが残っていますが、「マイホーム借上げ制度」を利用できますか？
answer 対象住宅または宅地に抵当権等の担保が設定されている場合（住宅ローンなど）は、原則抵当権の抹消、またはＪＴＩ協賛金融機関等で借り換えていただく必要があります。
なお、できる限り多くの方にマイホーム借上げ制度をご利用していただけるよう、状況によっては借り換え等を行うことなく制度利用ができる場合がありますので、ＪＴＩまでご相談ください。
question 退職後のシニア世代でもこれからローンを利用できますか？
answer JTI協賛金融機関により提携ローンをご提供しております。
※JTI提携金融機関の所定の審査の結果、ご要望に添えない場合がございますのでご了承ください。
question どのようなローンを利用できるのですか？
answer JTI協賛金融機関の提携ローンを下記の用途に限りご利用できます。
●移住・住み替え先の住宅購入、建築資金
●借上げ対象物件の既存住宅ローンの借り換え資金
※JTI提携金融機関の所定の審査の結果、ご要望に添えない場合がございますのでご了承ください。

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その他

question ハウジングライフ（住生活）プランナーとは何ですか？
answer 財）高齢者住宅財団が適当と認める移住・住みかえに関連する様々な分野の講習を受講、考査に合格し、JTIに登録した者を指します。マイホーム借上げ制度の説明だけでなく、住みかえ全般に対してアドバイスを致します。
>>ハウジングライフ（住生活）プランナー
question 具体的な相談窓口はありますか？
answer 「マイホーム借上げ制度」へのお問い合わせは、お近くのJTI協賛事業者もしくはJTIまでご連絡ください。

JTI協賛事業者とは
JTIと協賛事業者契約を結んでいる全国各地の事業者です。
JTIが認可したハウジングライフ（住生活）プランナーが所属し、「マイホーム借上げ制度」のご利用をサポートするとともに、制度へのお問い合わせ、ご相談に対応致します。
>>お問い合わせ窓口

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「移住・住みかえ支援機構」について

question 移住･住みかえ支援機構は一般社団法人とのことですが、「一般社団法人」とはどのような団体ですか？
answer 一般社団法人とは、
公益的な活動並びに社員に共通する利益を図るための活動等幅広い活動を行う、営利を目的としない団体（非営利法人）です。社員には株式会社のような出資持分は認められず配当も禁止されています。このため、事業に必要な資金は別途無利息で原則として解散時まで返済がなされない基金や社員の経費負担で賄います。なお、公益法人改革の結果、現在ある公益法人（社団法人・財団法人）も2013年までに一度一般社団法人もしくは財団法人とした上で、あらためて公益性の認定を受けることになっています。

＜有限責任中間法人から一般社団法人への移行について＞
移住・住みかえ支援機構は2006年4月に有限責任中間法人移住・住みかえ支援機構として設立されました。その後、公益法人改革の一環として制定された一般社団法人及び一般財団法人に関する法律に基づき非営利法人は一般社団法人もしくは一般財団法人に統合されることとなり、このうち有限責任中間法人は特段の手続きを経ず当然に一般社団法人となることとされました。当機構については、法律の施行日である2008年12月1日と同時に名称変更等を行い、一般社団法人として再スタートしました。

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